Arvonlisäveroastikkeen laskeminen hyöty osakkaalle/hyöty yhtiölle malli

 

 Arvonlisäveroastikkeen laskeminen

Kiinteistön käyttöoikeuden luovuttus vastiketta vastaan on säädetty laissa arvonlisäverottomaksi. Asunto-osakeyhtiön on kuitenkin mahdollista haketua vapaaehtoisesti arvonlisäverolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta.

Esimerkissä käsitellään asunto-osakeyhtiötä joka on hakeutunut arvonlisäverolliseksi liikehuoneistojen osalta.  Esimerkissä yhtiöjärjestyksen mukaan verollisilta huoneistoilta peritään erillistä arvonlisäverovastiketta jolla katetaan yhtiön verollisuudesta aiheutuneet kustannukset, kuten arvonlisävero ja hallinnolliset lisäkustannukset, esimerkiksi kustannukset arvonlisäveron laskemisesti. 

 Hyöty osakkaalle mallissa yhtiön osakastilojen osalta saatu arvonlisäveronvähennyshyöty kanavoituu verollisille osakkaille kun taas hyöty yhtiölle mallissa arvonlisäverovähennyshyöty hyödyttää kaikkia osakkaita.


Esimerkin lähtötiedot.

Asunto-osakeyhtiö rahahana on hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta yhtiön liikehuoneistojen osalta.

Yhtiössä on osakashallinnaisia tilojan seuraavasti:
Asuinhuoneistot 500 m2
Liikehuoneistot  1.000 m2

Yhtiön omassa halinnassa:
Liikehuoneistot 500 m2

Yhtiön kokonaistilat ovat 2.000 m2 josta verollisia tiloja on 1.500 m2
yhtiön verollisuusaste on näin ollen 75 %

Verollisia osakastiloja 50 % kokonaistiloista
verollisia yhtiöntiloja 25 % kokonaistiloista

Edellisen tilikauden hoitoylijäämä on 2.000 €
Edellisen tilikauden arvonlisäverovastikeen alijäämä 1.000,00 €

Yhtiö saa omistamistaan liiketiloista vuokraa 20.000 € sis alv. 3.870,97 €

Yhtiön hoitokulut ovat arviolta 50.000 € sis alv.7.741 €

Arvonlisäverosta yhtiö saa vähentää verollisuusasteensa mukaan 75 % eli 5.805,75 €.

Osakastiloihin kohdistuva vähennys 50 % = 3.870,50 €
Yhtiön tiloihin kohdistuva vähennys 25 % = 1.935,25 € 

 Vastikkeiden määritys hyöty osakkaalle malli.

Hoitovastike
Kulut (sis. alv)                                         50.000 €
vähennettävä alv.                                  -1.935,25 €
yhteensä                                               48.064,75 €

Yhtiön vuokratuotot                               20.000 €
Suoritettava alv.                                   -3.870,97 €
Yhteensä                                               16.129,03 €

Edellisen tilikauden siirtyvä ylijäämä          2.000,00 €
Hoitovastikkeella katettava                     29.935,72 €
Hoitovastike/m2/vuosi                                  19.96 €  (29.935,72 €/1500m2)  

Verottomien tilojen osuus/vuosi              9.980,00 €
Verollisten tilojen osuus /vuosi               19.960,00 € (sis alv.)

Arvonlisäverovastike
 Suoritettava alv hoitovastikkeesta     3.863,23 €
Vähennettävä arvonlisävero            - 3.870,50 € 
Edellisen tilikauden alijäämä             1.000,00 €
Perittävä osuus                                992,73 €
Alv-vastike verollinen/vuosi              1.230,99 € (1,24 * 992,73 €)
Alv-vastike/m2/vuosi                        1,24 €       (1.230,99 € / 1000 m2)

Arvonlisäverovastikkeella katetaan maksettava arvonlisävero sekä arvonlisävero arvonlisäverovastikkeesta.

Vastikkeiden määritys hyöty yhtiölle malli

Hoitovastike
Kulut (sis. alv)                                         50.000 €
vähennettävä alv.                                   -5.805,75 €
yhteensä                                              44.194,25 €

Yhtiön vuokratuotot                               20.000 €
Suoritettava alv.                                   -3.870,97 €
Yhteensä                                               16.129,03 €

Edellisen tilikauden siirtyvä ylijäämä          2.000,00 €
Hoitovastikkeella katettava                     26,065,22 €
Hoitovastike/m2/vuosi                                  17,38 €  (26.065,22€/1500m2)  

Verottomien tilojen osuus/vuosi             8.690,00 €
Verollisten tilojen osuus /vuosi              17.380,00 €(sis alv.)

Arvonlisäverovastike
Suoritettava alv hoitovastikkeesta     3.363,87 €

Vähennettävä arvonlisävero               0,00 €

Edellisen tilikauden alijäämä             1.000,00 €
Perittävä osuus                               4.363,87 €
Alv-vastike verollinen/vuosi              5.411,20€  (1,24 * 4.363,87 €)
Alv-vastike/m2/vuosi                        5,41 €       (5.411,20 €/ 1000 m2)

 

Hyöty yhtiölle mallissa arvonlisäveronvähennyshyöty kohdistuu koko yhtiölle, tällöin verolliset tilat hyötyvät arvonlisäverovähennyksestä vähemmän.



Pääomavastikkeiden arvonlisäverovastike määritellään samalla tavalla. Vähennettävää arvonlisäveroa pääomavastikkeiden arvonlisäverovastiketta laskettaessa ei kuitenkaan ole koska pääomavastikkeella katetaan verottomia kuluja kuten lainan lyhennyksiä ja korkoja.

Esimerkki:

Yhtiössä on osakastilat A (200 m2) ja B (200,00 m2) yhteensä 400,00 m2.
Huoneiston A:n osalta on hakeuduttu kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta arvonlisäverovelvolliseksi.

Yhtiössä on lainan lyhennykset + kulut ja korot vuodessa 1.000,00 € edelliseltä tilikaudelta ei ole yli/alijäämää.

Pääomavastiketta huoneistot maksavat  2,50 €/m2/vuosi.
Veroton huoneisto 500,00 €/vuosi.
Verollinen tila 500,00 €/vuosi. 

yhtiössä peritään yhtiöjärjestyksen mukaan erillistä arvonlisäverovastiketta.

Huoneisto A maksaa siis arvonlisäveroa 24 % 500,00 eurosta eli 120,00 €
Sekä pääomavastike, että arvonlisäverovastike sisältää arvonlisäveron.

Tilat maksavat näin määriteltynä vastiketta seuraavasti:
Pääomavastikkeet:

Huoneisto   Vastike brutto     Alv.                vastike netto
A                500,00 €           96,77 €           403,23 €
B                500,00 €             0,00 €           500,00 €

Pääomavastikkeen arvonlisäverovastike
Huoneisto   Vastike brutto     Alv.                vastike netto
A                120,00 €           23,23 €           96,77 €

Huoneisto A:n vastikkeet sisältävät arvonlisäveroa 120,00 jonka hän saa vähentää omassa arvonlisäverotilityksessään. 

Huoneiston A:n vastikkeet netto   500,00 €
Huoneiston B:n vastikkeet netto   500,00 €

Jos yhtiössä ei perittäisi erillistä arvonlisäverovastiketta laskettaisiin vero huoneiston A:n vastikkeen päälle jolloin se olisi  620,00 €. Kummallakin tavalla kummatkin tilat maksavat nettomääräisenä saman summan.

Lainaosuuslaskelmalle kirjataan kummaltakin osakkaalta maksettuja pääomavastikkeita 500,00 €/vuosi kummallakin laskentatavalla.

Arvonlisäverovastiketta ei kirjata lainaosuuslaskelmalle.